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戴德梁行:2000億元土地市場年交易量提前達陣

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2020年9月29日,戴德梁行表示,第三季台北A級辦公樓空置率為4.6%與上季相比,空置率略有上升0.2個百分點,仍處於低點。本季租賃面積多為100~在300平方米之間,主要集中在敦北民生區和信義區。由於沒有新的供應,前三季全市總胃容量僅為5,500平與2019年全年43,000平相比的胃納量,租賃活動明顯冷清收斂。

辦公大樓租賃需求高峰趨緩
在缺乏新供給的刺激下,辦公市場租賃高峰期逐漸放緩,本季各區租金水平持平,全市平均租金為每月新臺幣2,600元。受疫情影響,外商公司配合總公司政策,將員工在家工作或靈活排程到共享辦公空間。由於經濟環境的不確定性,他們對辦公室的需求採取了觀望態度。預計疫情前辦公需求將不如殷切需求,租金上漲有望放緩。

西湖段內湖科學園區空置率略有上升0.1個百分點至1.4%,主要有中租迪和租賃達爾文科技中心約550平,聯盛網通租賃國鼎科技廣場約200平和PUMA租用亞洲科技大樓約200平方米。文德段部分面積釋出,本季空置率上升1.1個百分點至5.9%。舊宗段拜鏡傳媒租賃根鼎舊宗大樓約1,500平租用遠雄蘇黎世B棟和崇禎科技約600平,空置率下降0.4個百分點至16.2%。

西湖和文德段去化穩定,租金走勢穩定。受新冠肺炎疫情影響,西湖和文德段部分廠商因租金支付能力下降,將辦公室轉移到租金相對較低的舊宗段,逐漸增加了對舊宗段的詢問。

百貨商場週年搶攻報復性消費
隨著振興券的繁榮,業內人士紛紛提出促銷計劃,帶動買氣。與2019年同期相比,綜合商品零售業營業額年增長0.8% 。由於疫情放緩,人群逐漸迴流,百貨公司推出了各種吸引消費的優惠方案,與2019年同期相比,收入減少了5年%;超市、量販店、便利店年營業額增長率分別上升12.3%、10.1%及9.0%;其他綜合商品零售依賴於島上的國內遊客,增加免稅商店的消費,抵消出入境控制,但國際遊客的表現仍在下降,較2019年同期下降29.3%。

本季,除了餐飲店退出外,其他商業區的空置情況僅略有變化。由於乘客數量減少,西門商圈的禮品店紛紛退出。目前,服裝和餐飲業已經落戶。透過國內需求市場支援消費商機,空置率僅略有上升0.2個百分點忠孝商圈空置率上升1.4個百分點,中山南京商圈除租賃單位正在裝修外,店面沒有明顯變化,空置率略有下降0.8個百分點。

位於新莊之宏匯廣場的之宏匯廣場,商場面積約3萬平,最大的亮點是引進日本Zepp展演場館「Zepp New Taipei」及VR主題樂園「VR ZONE New Taipei」,增加了新的休閒娛樂設施。宏匯廣場是新莊、三重、蘆洲、五股、泰山等地區首家大型百貨公司,有望留住原有的外流消費。

2020年上半年,百貨公司和購物中心業績下滑。隨著疫情的放緩,第四季百貨公司週年紀念將陸續亮相,希望透過報復性消費和各種促銷活動,彌補上半年疫情衝擊的業績。

跨縣市向中南部轉移工業地產需求
本季度新臺幣676.4億元的投資市場交易額,交易量較上季大幅增加381.3%與2019年同期相比,也增加了225.2%截至本季,商業地產的交易量已接近2019年的年交易量。交易集中在台北、桃園、台南,總交易量佔總交易量的72%。本季買入均為國內資金,最高金額為富邦人壽新臺幣255.2億元,2020年以來最大的交易案例,以售後回租的方式向仙妮蕾德購買王朝酒店。臺積電本季以新臺幣93.5億元為基礎,以滿足未來擴廠需求.台南科學園三廠,前季新臺幣6.6億元工廠,累計超過100億元。

自用買家仍然是市場的主要買家,投資買家有多種投資型別,除了富邦人壽新臺幣255.2億元獲得王朝酒店外,根億建設在桃園市龜山區以18億元的新臺幣購買了聲寶的物流倉儲。中華郵政和豐興鋼鐵分別以新臺幣3.9億元購買和新臺幣3.3億元遠雄U-Town工廠辦公樓。此外,統一國際大樓出現了台北A級辦公樓罕見的交易,分別為開發行業投資了新臺幣12.4億元,購買16層整層約670平方米,盈福開發新臺幣6.15億元,購買29樓半層約340平方米,每平單價約179萬元,創台北辦公樓交易新高。

在北方價格上漲、供應面積不大的情況下,大型廠商紛紛轉向中南尋找目標。台南的需求最為明顯,主要是由於半導體和汽車零部件行業的需求。除了跨區域建廠外,還有許多地方擴建工廠的需求。土地價格、工業供應鏈和當地水電供應是製造商在中南部建廠的主要原因。

2,000億元土地市場新臺幣年交易量提前達陣
據戴德梁行統計,第三季度土地市場交易量為新臺幣638億元。雖然連續五個季度打破了新臺幣800億元的紀錄,但2020年前三季度累計交易量仍輕易超過新臺幣2,279億元來到新臺幣2000億元大關。戴德梁行表示,第四季目前尚無指標性土地標案之跡象,2019年怒創新臺幣3,140億元在前所未有的紀錄下,2020年可能很難再次突破,但儘管如此,2020年的土地交易量仍然是歷史上第二高。

第三季土地主戰場轉移到台灣,新臺幣交易量達到170億元,佔本季台灣總交易量的30%,地價繼續創下新高。2020年2月,興富發建設以單價新臺幣323萬元/平標德達新產業位於台中七期新四土地後,本季以新臺幣350萬元/平單價購買鄰近上述土地的角落,再次刷新台中七期土地交易單價紀錄。總太建設以新臺幣235萬元/平單價購買水經貿園區容積率500%文化商業區的土地也創下了水經貿園區的新高。戴德梁興分析表示,與中悅建設相比,中悅建設本季以255萬元/平的新臺幣單價購買了市政北七路中庸對面容積率480%從新七土地可以看出,總太在水經貿園區建設的推案目標是追上台中新鎮房價旺盛的企圖心。

戴德梁行的進一步分析,台北市政府於1994年搬遷至信義計劃區,成為推動區內政治、經濟、商業、住宅發展的超級引擎。在過去的20年裡,它創造了一個蓬勃發展的外觀。台中市政府於2010年搬遷至台中七期。借鑑信義計劃區的發展模式,台中七期確實有未來黃金十年的機遇。

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全臺Q1北台灣十大推案熱區稱霸

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今年全臺Q十大推案熱區呈現北熱南溫。自2021年國內疫情爆發以來,房地產市場一直以低利率和熱錢為榮耀。據591新建案統計,2022年台灣季度前十大行政區之一,雙北市和桃園表現不錯,一口氣就有七個行政區上榜;另一方面,新竹和中南部明顯收斂,不僅台中和高雄只有三個區進入榜單,近年來台南和新竹的熱度更高,形成了台灣北部的獨特局面。

│591新建案指出,台北市近年來在都更案和房價上漲的加持下,案件數量持續上升。大安區排名第一,總銷售額高達450億元「台北之星」一注量能大爆發,一口氣衝上近500億元大關,年增長454.9%,本賽季案例已超過2021年,奪冠也就不足為奇了。此外,黑馬北投區首次進入榜單,過去地理位置有限,房地產市場熱度平平。出乎意料的是,在蛋黃區房價飆升和該地區新案例6、7字頭的相對優勢下,它意外地吸引了建築商和買家的注意,並一路排名第十。排名第二的新北市新莊區,隨著機捷和環形線北環段的開通,生活功能逐漸完整。此外,除了依靠副都心、重劃區、舊市區等新案件的供應外,最近還加入了農仔市重劃區。因此,本季推案爆發至323.3億,年增幅573.5%居全臺之冠,估計未來區內推案仍有一定動能。

│桃園、新竹推案兩種情桃園市依託中裡、桃園兩區重劃區供應,單季繳納100多億元的好表現。例如,近年來,隨著雙北客戶的移民,中利區青埔特區的交易量一直保持在高階水平,對電梯大樓2、3房等自用產品的需求也迅速增加,這也使得房價飆升。目前除A17領航站周邊有3字頭新案,其他地區市場已站穩4字頭。反觀桃園區在首季缺乏大量體指標案支撐下,成為榜上唯一年增幅下滑的行政區。此外,過去,隨著竹科概念區和房地產市場的蓬勃發展,近年來,隨著精華區土地稀缺和地價快速上漲,大量新案件進入市場,整體供應有限。與具有代表性的竹北市一樣,目前不僅縣治二、三期新案開價已達字頭,高鐵特區周邊新案開價也更具挑戰性。圖片/中利在青埔的支援下,案顯著增加。

│本季由北屯、西屯等交易熱點地區列入中南部推案冷台南觀的大台中地區。近年來,由於建設和人口紅利的刺激,排名第三的北屯區房價大幅上漲。以14期重劃區和水特區為首的新案市場已經坐五望六,價格直接上雙北。此外,排名第五的西屯區有七期重劃區,全臺著名的豪宅配送中心。隨著利率低、熱錢多,疫情帶動富人迴歸,鼓勵豪宅交易買氣。另一方面,本季除高雄外,只有鹽城區總銷售額140億元「港灣1號院」在名單上,台南積極擴大科技產業在南科等地的工廠,與建商進行搶人大作戰,導致缺工缺料沒有緩解;另一方面,重劃區,如東區平實重劃區,在地價漲幅過大、面臨房地產投機、利率上漲等隱憂的情況下,建商普遍不動,是全區掛零的主要原因之一。

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高鐵左營站生活圈跳上4字頭

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除了三鐵共建的優秀生活功能外,臺積電還宣佈在高雄煉油廠舊址設廠,催化周邊新案房價全面上漲。高鐵左營站生活圈屬於高鐵、捷運、台鐵29期重劃區「三鐵共構」除了吸引購房者進入市場外,交通建設還吸引了全聯和家樂福等大型門店。此外,去年臺積電宣佈高雄煉油廠舊址後,重劃區內的明星學校,全誠建設新進場「遠見春豐」,每坪開價直接跳到43萬元起,已經銷售的龍騰建設「鑫高鐵3」,還從3字頭拉4字頭,使高鐵左營站生活圈大樓房價全面4字頭。

全誠副總董家安指出,「遠見春豐」大樓的建案基地很早就建成了,直到今年3月中下旬才完工。平數在42-51平之間,每平價格在43-47萬元之間,包括停車位,每戶價格在2000-2500萬元之間。

董家安說,「遠見春豐」這是全誠第三次在高鐵左營站生活圈推出大樓建案,2012年首次在該區推案「遠見富麗」,2018年,每平開價19-22萬元。「遠見青山」,每平開價在25-28萬元之間。

由於「遠見春豐」剛好在高鐵左營站生活圈、榮總生活圈、自由商圈三個生活圈的聚集點。因此,高雄榮總醫生成為主要民族之一。此外,建案基地可以快速連線國道十號,義大醫院醫生也是主要訴求物件,其他是自營商和公共教育人員。

在「遠見春豐」此前,包括京城在內的高鐵左營站生活圈推案建商「文學苑」、昆庭建設「棋琴文川苑」、龍騰建設「鑫高鐵3」;龍騰執行長黃文柔指出,屬於預售「鑫高鐵3」去年3月銷售,主要從22到39平到二房和三房,目前每平價格從45萬元到50萬元不等。

她說,從去年的3字頭到4字頭,高鐵左營站生活圈的主要催化因素是臺積電宣佈在高雄煉油廠舊址設廠,但臺積電也可能於今年6月建廠「搶人大戰」,因此,「鑫高鐵3」預售案與客戶簽訂合同時,書面記載的交付時間定在2030年,因為在缺工缺料的情況下,工期很難掌握。

廣城國際董事長董上裕表示,近年來高鐵左營站生活圈的房價變化確實受到臺積電廠建設的鼓勵。此外,這是該地區生活圈的許多特點。

董上裕指出,由於高鐵左營站生活圈屬於29個重劃區,街道整潔,綠地眾多,區內有福山國中、福山國小、新莊高中等知名學校。考慮到下一代的教育需求,它吸引了許多年輕的首購群體。

他說,隨著人口的增加,除了新光三越百貨左營店,包括家樂福、全聯、寶雅等,他還來設立大型商店,創造更方便的生活功能。

至於高鐵左營站生活圈獨特的高鐵、捷運鐵「三鐵共構」,也起到了南北交通便利的作用,所以這些作品都是首購年輕家庭選擇買房的重要參考。

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竹科買盤,注光浦重劃區4字頭買新房屋

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光浦重劃區鄰近新竹科學園。就業人口支援買入,房地產市場人氣飆升,吸引了興富發等知名建商推案。但新建案價格明顯上漲。今年部分單價達到4字頭,年漲幅近10%;專家指出,光浦和關長一直被稱為關浦重劃區。

原關長的房價很高。現在,面對房地產市場的復甦和建設成本的上升,光浦的價格逐漸接近,很難找到一個房間。總價1500~2000萬元的物件通常交易很快,竹科有很多自住客。光浦重劃區東側以柯子湖溪為界,西臨中山高速公路,南臨浦頂路,面積約96.85公頃,由於鄰近新竹科學園,一直與關長重劃區合稱為關浦,被外界視為竹科門戶。看看當地的新案例市場,今年的交易單價基本穩定在4個字頭,比如慈雲路2年的29層建築。「豐邑文心匯」,主力40~444平,成交單價32~除了8年的房子,42萬元「豐邑晴空匯」規劃468層建築~成交單價4486平~53萬元。

永春房地產新竹光浦特區加盟店業務林先生指出,光譜重劃區房價上漲主要來自竹科提供的住房需求,尤其是網上銷售物件稀少,市場供需失衡導致一房難求,每平年上漲5~10萬元,但只要是15000元,價格衝高無損買氣~近年來,隨著科技園區問題的發酵,2000萬元通常成交迅速,除竹科人士外,買盤也吸引了脫北客,又以1000~1500萬產品最熱情,每坪4字頭基本都是秒殺。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示,近年來光浦重劃區房價上漲約10%。一方面,疫情影響相對輕微,尤其是竹科客口袋深,收入不短。他們積極買房,提供房價動能。不僅關浦兩個重劃區房價上漲,單坪交易也來到了4個字頭,包括竹北縣二期、縣三期新案的開價也來到了5個字頭。漲勢也相當驚人,更提醒購房者一定要抓住進場的機會。

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