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房產專家意見

應該選擇40年的抵押貸款嗎?不要別忽視這一點「升息風險」!

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央行利率處於歷史新低,共同降低了抵押貸款利率,市場上出現了1.31%的歷史價格很低,但隨著央行總裁楊金龍暗示今年利率可能會上升,房仲業建議人們可以考慮三個方面來申請貸款。

據內政部公佈,2021年第三季度全國房貸負擔率為36.90%其中台北市高達63.35%;換算下來,台北市房貸族每月收入有超過6成用來繳房貸。考慮到高房價對小資產階級的負擔,永豐、星展等銀行近年來推出「40年房貸專案」,讓首購族能夠「時間換空間」,減輕每月還款負擔。

抵押負擔率:月抵押支出÷家庭月所得×100%住房和商業房地產企業繪畫研究辦公室高階經理徐佳馨指出,目前市場上的抵押貸款年期主要為20年或30年,少數銀行將承擔40年的貸款。

然而,考慮到40年的長期,對貸款申請人的年齡和擔保房屋的年齡有更多的限制。一家國內銀行「40年房貸專案」例如,該專案最高貸款成數為85%,寬限期為3年,但只提供名下無房地產的首購申請,借款人年齡必須小於35歲,擔保房屋年齡必須小於20年。貸款1000萬元,銀行最低貸款利率1.33%計算,20年期房貸月繳金額約4.7萬元,30年期月繳金額降至3.4萬元;延長到40年期,月繳金額降至2.7萬元,大大減輕了首購人的月負擔。

徐佳馨建議,利率仍然很低,但今年每月支付低於家庭收入的40%。當人們申請和比較不同銀行的貸款申請條件時,他們可以考慮三個方面,包括利率、貸款成數和房屋評估。在利率方面,如果申請分段利率(階梯抵押貸款),一些銀行為了吸引客人,利率可能低於兩年的利率可能低於市場水平,第二段和第三段高於市場,利率持續時間較長,公眾應注意相關細節。

徐佳馨指出,銀行貸款利率考慮個人信用狀況,如五名教師(醫生、律師、會計師、教師、工程師)收入高,金流穩定,借到更便宜的利率。此外,貸款人應注意近五年是否有信用卡和信用貸款延遲支付記錄。這些資料聯徵中心可以找到。如果記錄不好,可能會影響貸款申請利率。升息也是一大變數。

2020年3月,央行因疫情降息一碼,重貼現率達到1.歷史低點125%,連帶降低房貸利率。自2020年3月降息以來,央行釋出的五大銀行新承擔貸款利率中的購房貸款均低於1.4%,市場出現1.31%的31%。儘管央行總裁楊金龍在2021年12月16日央行第四季理監事會議上表示「2022年貨幣政策將走向緊縮方向」,並表示「必要時,將升回去年降息的1碼」,呼籲中小企業和首購提前做好財務規劃,但根據央行釋出的五大銀行新承擔的貸款利率觀察,2021年9月購房貸款利率創下歷史低點1.346%後,之後微幅回升,連續兩個月維持在1.351%,仍處於低檔水平。

值得觀察的是,11月購房貸款餘額達到719億元,創2016年「房地合一稅」上路以來的高點;由於五大銀行購房貸款業務的市場份額約為40%,貸款利率和餘額具有指標意義。

目前,資料顯示,抵押貸款市場仍處於低利率環境。值得觀察的是,11月購房貸款餘額達到719億元,創2016年「房地合一稅」道路以來的高點;由於五大銀行購房貸款業務的市場份額約為40%,貸款利率和餘額具有指標意義。

目前,資料顯示,抵押貸款市場仍處於低利率環境。儘管利率下降,減輕了抵押貸款人的利息負擔,但近年來房價飆升,總價上漲也增加了攤位還款壓力。銀行業人士指出,人們在申請貸款和買房時應考慮自己的負擔能力。建議每月抵押貸款金額應低於個人收入的60%和家庭總收入的40%。

此外,銀行業指出,考慮到40年抵押貸款年期長,利率低,由於抵押貸款利率隨銀行抵押貸款指標利率波動調整,貸款人還應考慮未來利率上升的風險;貸款1000萬元,40年攤銷試算,如果未來利率1碼,月還款金額預計增加1200元。在部分地區房地產市場過熱銀行評估趨於保守擔保品評估方面,徐佳馨提醒首購人員,銀行評估主要是基於實際價格登入資料,並參考房地產位置、房屋年齡等條件。

然而,在過去的兩年裡,台灣房地產市場一直很熱門。一些地區,如新北市的三重、中永和、竹科、新竹高鐵附近的竹北市等蛋白質地區,增長尤為明顯,引起了銀行的懷疑,因此評估趨於保守。例如,2021年11月,徐佳馨的朋友們以900萬元的價格購買了新北市的一處房產,但在銀行評估時,他們參考了1月前手頭購買的價格,僅給予700萬元的評估;換句話說,自2021年初以來,他們不承認超過200萬元的漲幅,「蛋白質區特別明顯。」

雖然延長還款期限可以減少月負擔,但如果還款期限增加,人們將支付更高的利息成本。貸款1000萬元,1.33%,不考慮加息因素,20年期房貸利息負擔約128萬元,30年期224萬元,40年期290萬元,20年期和40年期利息負擔差距超過1倍。

徐佳馨指出,如果人們隨著年薪的增加、工資的增加、存款的增加或年終獎金的收入,他們可以透過「提前還本」,減少後續每月支付利息的壓力,但在簽訂合同時應注意是否有約束、違約金等;或在與原貸款銀行的約束期結束後,透過「轉貸」與其他銀行協商新的貸款合同,以較高的工資和信用資格談判更好的抵押貸款利率。

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全臺Q1北台灣十大推案熱區稱霸

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今年全臺Q十大推案熱區呈現北熱南溫。自2021年國內疫情爆發以來,房地產市場一直以低利率和熱錢為榮耀。據591新建案統計,2022年台灣季度前十大行政區之一,雙北市和桃園表現不錯,一口氣就有七個行政區上榜;另一方面,新竹和中南部明顯收斂,不僅台中和高雄只有三個區進入榜單,近年來台南和新竹的熱度更高,形成了台灣北部的獨特局面。

│591新建案指出,台北市近年來在都更案和房價上漲的加持下,案件數量持續上升。大安區排名第一,總銷售額高達450億元「台北之星」一注量能大爆發,一口氣衝上近500億元大關,年增長454.9%,本賽季案例已超過2021年,奪冠也就不足為奇了。此外,黑馬北投區首次進入榜單,過去地理位置有限,房地產市場熱度平平。出乎意料的是,在蛋黃區房價飆升和該地區新案例6、7字頭的相對優勢下,它意外地吸引了建築商和買家的注意,並一路排名第十。排名第二的新北市新莊區,隨著機捷和環形線北環段的開通,生活功能逐漸完整。此外,除了依靠副都心、重劃區、舊市區等新案件的供應外,最近還加入了農仔市重劃區。因此,本季推案爆發至323.3億,年增幅573.5%居全臺之冠,估計未來區內推案仍有一定動能。

│桃園、新竹推案兩種情桃園市依託中裡、桃園兩區重劃區供應,單季繳納100多億元的好表現。例如,近年來,隨著雙北客戶的移民,中利區青埔特區的交易量一直保持在高階水平,對電梯大樓2、3房等自用產品的需求也迅速增加,這也使得房價飆升。目前除A17領航站周邊有3字頭新案,其他地區市場已站穩4字頭。反觀桃園區在首季缺乏大量體指標案支撐下,成為榜上唯一年增幅下滑的行政區。此外,過去,隨著竹科概念區和房地產市場的蓬勃發展,近年來,隨著精華區土地稀缺和地價快速上漲,大量新案件進入市場,整體供應有限。與具有代表性的竹北市一樣,目前不僅縣治二、三期新案開價已達字頭,高鐵特區周邊新案開價也更具挑戰性。圖片/中利在青埔的支援下,案顯著增加。

│本季由北屯、西屯等交易熱點地區列入中南部推案冷台南觀的大台中地區。近年來,由於建設和人口紅利的刺激,排名第三的北屯區房價大幅上漲。以14期重劃區和水特區為首的新案市場已經坐五望六,價格直接上雙北。此外,排名第五的西屯區有七期重劃區,全臺著名的豪宅配送中心。隨著利率低、熱錢多,疫情帶動富人迴歸,鼓勵豪宅交易買氣。另一方面,本季除高雄外,只有鹽城區總銷售額140億元「港灣1號院」在名單上,台南積極擴大科技產業在南科等地的工廠,與建商進行搶人大作戰,導致缺工缺料沒有緩解;另一方面,重劃區,如東區平實重劃區,在地價漲幅過大、面臨房地產投機、利率上漲等隱憂的情況下,建商普遍不動,是全區掛零的主要原因之一。

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房產專家意見

竹科只有塞車加廠房!工程師嘆「像工作機器」:懷念台北的絢爛

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竹科是台灣人均收入最高的地區。只要上下班時間,路上都是車,堵得水洩不通。一位剛到竹科工作的工程師說,公園裡經常會出現堵車問題,乍一看,公園裡擠滿了汽車廠。「沒有別的了」,覺得自己像是工作機器,想起台北的繁華跟絢爛,待在新竹生活一天比一天還要煩躁。

原PO在PTT剛來竹科工作,公園裡各種塞車,街景看過去只有車和廠房,「沒有別的了」,進入公司後,幾乎看不到外面的風景,就像一臺日復一日的工作機器,「與台北的繁華與絢麗相比,下班後可以搭捷運而不堵車,找停車位」,越想越煩躁,「在公園工作多年的人能分享如何度過數饅頭嗎?還是讓大家再選一次,想去哪裡工作?」 【廣告】帖子一出來,很多網友都有同感。「新竹交了這麼多稅,城市規劃和大便一樣。」、「在交通房價改善之前,整個台灣真的是最糟糕的」、「新竹更適合宅男和已婚人士」、「光是新竹風就讓人煩躁」、「家附近很難找到美味的食物。

吃飯只是為了生存」、「大學和碩士班的學生去新竹工作後,都經歷都經歷過一段煩躁的時期」、「桃園都屌打新竹,我就是這樣離開的」。許多網友還提到,新竹是一個賺錢的地方,「賺不夠真的不要等新竹,太不友好了」、「我的許多同學在竹科賺了很多錢,都回台北了」、「朋友週五光速乘高鐵回台北,週日乘最後一班車去新竹。新竹是很多人賺錢的地方,沒有任何愛和情感」、「賺錢離開更實際,房價收入越來越不友好」。但也有人指出了台北的缺點,「以前住台北到處都是人,讓人更煩躁」、「台北擠捷運更煩躁」、「台北天天下雨,溼冷天氣不好」、「台北很煩人。又溼又悶。生活費用太貴了。新竹空氣好,綠地多,但生活單調。」、「台北上下班的捷運是零距離擁擠的人」。

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房產專家意見

非科技產業洗到外圍!1400萬「新竹6區」找房子的地方人:快往這裡看

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近年來,在竹科、升級合併等話題的影響下,新竹縣市房價大幅上漲。根據實價登入資料,近一年有一半的十大熱門交易路段,包括竹市東區光復路、明湖路、慈雲路、中央路,平均單價13.7-36.4萬,北武陵路,中山路19.8-24萬;竹縣竹北勝利八街一段、興隆路一段、六家五路一段、光明六路東二段、勝利十一路30.1-40萬。 一位自稱在新竹市非科技行業的上班族表示,由於房價昂貴,他開始在外圍看房,列出了楊梅、湖口、南寮、香山、竹南、頭等6個區域,並在1400萬元以內設定了新房。 一位自稱在新竹市非科技行業的上班族表示,由於房價昂貴,他開始在外圍看房,列出了楊梅、湖口、南寮、香山、竹南、頭等6個區域,並在1400萬元以內設定了新房。

竹科區塊是大新竹房市的主力軍。
他指出了上述輕微的缺點,如楊梅、湖口高速公路堵塞;南遼旁邊是空軍基地,有噪音問題;香山生活功能似乎不是很好,上升很多,同樣的價格可以在其他地方買到更新;竹南,頭是苗栗門,楊梅離新竹差不多,不知道從哪裡看? 網友眾說紛紜,「楊梅、湖口塞到爆,別考慮。

其實南寮飛機的聲音還可以考慮」、「新竹市明湖,以前竹教大那帶咧?」、「目前,明湖路應該是東區最便宜的地方」、「竹南,頭可以住得很舒服,苗栗門牌怎麼樣?」、「竹南體育公園漲到30萬,現在還嫌門牌,難怪手腳慢」、「香山看地區,靠近舊市區不會功能差」、「牛浦有1400萬以內的新房」。 其他網友提出綜合考慮,「靠近新竹的生活範圍可以選擇新豐和湖口。除了鐵路通勤,它還具有一定的功能;如果你經常去竹北,你可以考慮在新浦、雄林和牛浦附近找到一個好的。現在竹光和公路三路將開通」。 當地人指出,若原PO在新竹市工作,想要竹市門牌。如果你想用這個預算買一套新房子,建議儘快去頂浦和牛浦;如果你不介意門牌,接受駕駛通勤,你可以考慮竹南和第一份。

事實上,竹北更北的外圍離市區更遠,自用非明智選項。 他還提到了為什麼臺積電周邊的明湖、高翠和公園外的寶山、香山、南寮有很強的抗性?認為關鍵是「學區」。因為大部分工程師買盤還是會介意升學率,導致現在搶破頭的局面。並直言「目前竹南頭份的最佳學區國中表現比高翠&寶山地區來得好」,如果以後有生孩子的計劃,強烈建議考慮學區因素,否則換房也一樣累。

全球房地產情報辦公室主任陳炳辰曾指出,大新竹房市以竹科區塊為首,外圍房市大多是特定的生活圈,具有優勢。例如,香山區以牛浦重劃區為主力軍,在公平開放的情況下,增加了區域房地產市場的利潤,創造了與竹科、市區或其他地方交通的便利性。附近有許多高校,加上工廠就業人口和商店商業區的形成,與房價相對較低CP值。更多新聞報導→住15戶新建案「共享社群公電」1.8萬元比家用還貴。網路拉:吃電怪獸在這裡。

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