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房產專家意見

4都房價破歷史新高,應該自住嗎?最有特色「抗疫能力」的是什麼?

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「過去路口有很多人舉牌廣告預售屋,但這幾個月幾乎看不到。」住在信義區吳興街的呂先生分享了他的觀察,「這表示最近應該賣得不錯。」從大環境來看,全球資金寬鬆低利的時代即將到來,台灣疫情得到適當控制,增強了對房地產市場的信心。

永慶房地產集團總經理葉凌棋表示,目前的抵押貸款利率已經達到歷史最低水平。葉凌棋引用永慶網路調查,指出新冠肺炎疫情今年已經打破了六年的空頭局勢,消費者看漲房市的比例高於看跌。最特別的是,雖然80%以上的消費者擔心台灣疫情再次爆發,但70%的成年人表示,買房的意願不會受到疫情的影響。

「主要原因是全球資金氾濫,各國爭相QE,每個人都發現錢越來越薄,銀行不如買房,」葉凌棋說。(看更多:楊金龍為什麼說錯了?你口袋裡的新臺幣正在變成強勢貨幣。)

第二個主要因素與台灣適當的防疫有關。今年全球主要經濟體的經濟增長率只有估計OECD估計中國1.8據亞洲開發銀行估計,台灣0.8%正在成長,其他國家也在衰退,可以說是一枝獨秀。「但要做好心理準備,至少要三季才能看起來像疫情。」他還提醒。

據永慶統計,今年前8個月的交易量較去年同期略有增長,創下6年新高。七都(六都加新竹)房價同聲反彈,也是六年來首次出現。廣告最大的亮點之一是,桃園、新竹、台中、台南的房價都打破了歷史新高。葉凌棋分析,主要是人口轉移紅利和就業紅利,促進了自住住房需求。

其中,新竹和台南領先的上漲趨勢最為明顯。「新冠肺炎疫情爆發以來,我以為今年會慘到底。」永慶房地產新竹三民綠光加盟店店長柳凱文在接受採訪時表示,沒想到4月份台灣疫情穩定後,買氣逐漸上漲,近幾個月交易量是以前的兩倍多。新竹甚至有特定區域的新房子,一天之內就可以了clean(完成銷售)。

柳凱文說,在竹北高鐵附近,有幾個新房子案例在銷售當天,超過100組客戶來看房子,買房子買搶劫。(看更多:防疫不出去,房子賣得比旺季好!房仲如何讓60%的客人在不進入市場的情況下進行交易?)廣告甚至聽說有待出售的業主發現有太多的人感興趣。

原總價為1980萬元,現場調整300萬元篩選客戶。還有一個新的房子建了一個案例,最初每個平板開放28萬元,因為銷售太熱,銷售當天跳到每個平板40萬元。「我在新竹做房仲15年了,還沒見過這麼熱的情況,」他有點驚訝地說。台南也是前所未有的熱情。

永慶房地產集團指出,在七都中,台南看漲率最高,高達72%。就連斷層帶附近的台南市東區虎尾寮也空了很多年。台南科技工程師王先生說,最近有一棟1億元的豪宅據說有很多人在看房子。新竹和台南之所以如此火爆,實際上與中美貿易戰帶動的科技產業佈局有關。

臺積電近年來的新工廠位於台南科技園,Google最近又選定台南科技產業園區作為第2座資料中心落腳地。科技業的人透露,許多臺積電工程師,近來大舉進駐安平地區看房。廣告戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理薛惠珍指出,第3季臺積電因應擴廠需求,就大手筆在安定與善化斥資85億元買下兩筆土地,超過15萬坪。而新竹也因為是竹科所在地,在中美貿易戰,許多科技業受惠。

此外,還有竹北生醫園區、臺積電寶山擴廠、新竹市「竹科X基地」等待新的建設主題。台灣商人回到台灣擴大工廠,但也推動工業房地產購買天然氣。

薛惠珍說,過去,企業傾向於在北方尋找工業房地產,但現在他們以高價向南推。她指出,很明顯,大型製造商已經前往中南部尋找工廠,以半導體和汽車零部件工廠為首。台灣商人回到台灣設立工廠,以增加就業機會的預期,共同推動住宅用地價格上漲。

戴德梁房地產估價師事務所所長楊長達指出,台南十大土地交易中有兩筆是永康區和中西區的住宅用地,總交易價格為20億和17億,創台南土地價格新高。「只要是護國神山的部隊,1.5萬名員工,平均年薪200萬,買房很容易,」戴德梁銀行董事總經理顏炳立直言,房地產市場特別熱門的地區受到科技大廠的祝福。難怪竹科和南科如此受歡迎。

但是房地產市場的熱度會繼續下去嗎?建商在928年推出了大量建議,「但是真的有多剛性需求嗎?我打問號,」PwC普華國際房地產總經理田認為,現在有很多案例,這確實是自住客戶看更多房子的好時機,但我們仍然需要選擇一個好地方,比如捷運站或高鐵站,計程車不跳錶。

「現在是土地為王,工廠為後,」田揚名說,他最近交易的70%是土地。在臺商回臺擴廠需求擴大的情況下,土地仍然是最大的「抗疫能力」。房地產市場多頭總司令顏炳立也冷靜對待。

他認為,整體市場仍被疫情困住。3月和4月,夏天有點暖和,不是市場真的有多好,而是自住客小魚小蝦,市場上的大魚還在蟄伏。

「平價Uniqlo生意好,不代表LV客人回來了,」他比喻說。至於現在是買房的時候嗎?顏炳立則坦言說,房價已緩跌4年,現在疫情再加速測底,來到價格低點,再加上全球QE大撒幣,未來房價再跌的空間不大,是自住的好時機。

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全臺Q1北台灣十大推案熱區稱霸

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今年全臺Q十大推案熱區呈現北熱南溫。自2021年國內疫情爆發以來,房地產市場一直以低利率和熱錢為榮耀。據591新建案統計,2022年台灣季度前十大行政區之一,雙北市和桃園表現不錯,一口氣就有七個行政區上榜;另一方面,新竹和中南部明顯收斂,不僅台中和高雄只有三個區進入榜單,近年來台南和新竹的熱度更高,形成了台灣北部的獨特局面。

│591新建案指出,台北市近年來在都更案和房價上漲的加持下,案件數量持續上升。大安區排名第一,總銷售額高達450億元「台北之星」一注量能大爆發,一口氣衝上近500億元大關,年增長454.9%,本賽季案例已超過2021年,奪冠也就不足為奇了。此外,黑馬北投區首次進入榜單,過去地理位置有限,房地產市場熱度平平。出乎意料的是,在蛋黃區房價飆升和該地區新案例6、7字頭的相對優勢下,它意外地吸引了建築商和買家的注意,並一路排名第十。排名第二的新北市新莊區,隨著機捷和環形線北環段的開通,生活功能逐漸完整。此外,除了依靠副都心、重劃區、舊市區等新案件的供應外,最近還加入了農仔市重劃區。因此,本季推案爆發至323.3億,年增幅573.5%居全臺之冠,估計未來區內推案仍有一定動能。

│桃園、新竹推案兩種情桃園市依託中裡、桃園兩區重劃區供應,單季繳納100多億元的好表現。例如,近年來,隨著雙北客戶的移民,中利區青埔特區的交易量一直保持在高階水平,對電梯大樓2、3房等自用產品的需求也迅速增加,這也使得房價飆升。目前除A17領航站周邊有3字頭新案,其他地區市場已站穩4字頭。反觀桃園區在首季缺乏大量體指標案支撐下,成為榜上唯一年增幅下滑的行政區。此外,過去,隨著竹科概念區和房地產市場的蓬勃發展,近年來,隨著精華區土地稀缺和地價快速上漲,大量新案件進入市場,整體供應有限。與具有代表性的竹北市一樣,目前不僅縣治二、三期新案開價已達字頭,高鐵特區周邊新案開價也更具挑戰性。圖片/中利在青埔的支援下,案顯著增加。

│本季由北屯、西屯等交易熱點地區列入中南部推案冷台南觀的大台中地區。近年來,由於建設和人口紅利的刺激,排名第三的北屯區房價大幅上漲。以14期重劃區和水特區為首的新案市場已經坐五望六,價格直接上雙北。此外,排名第五的西屯區有七期重劃區,全臺著名的豪宅配送中心。隨著利率低、熱錢多,疫情帶動富人迴歸,鼓勵豪宅交易買氣。另一方面,本季除高雄外,只有鹽城區總銷售額140億元「港灣1號院」在名單上,台南積極擴大科技產業在南科等地的工廠,與建商進行搶人大作戰,導致缺工缺料沒有緩解;另一方面,重劃區,如東區平實重劃區,在地價漲幅過大、面臨房地產投機、利率上漲等隱憂的情況下,建商普遍不動,是全區掛零的主要原因之一。

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房產專家意見

竹科只有塞車加廠房!工程師嘆「像工作機器」:懷念台北的絢爛

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竹科是台灣人均收入最高的地區。只要上下班時間,路上都是車,堵得水洩不通。一位剛到竹科工作的工程師說,公園裡經常會出現堵車問題,乍一看,公園裡擠滿了汽車廠。「沒有別的了」,覺得自己像是工作機器,想起台北的繁華跟絢爛,待在新竹生活一天比一天還要煩躁。

原PO在PTT剛來竹科工作,公園裡各種塞車,街景看過去只有車和廠房,「沒有別的了」,進入公司後,幾乎看不到外面的風景,就像一臺日復一日的工作機器,「與台北的繁華與絢麗相比,下班後可以搭捷運而不堵車,找停車位」,越想越煩躁,「在公園工作多年的人能分享如何度過數饅頭嗎?還是讓大家再選一次,想去哪裡工作?」 【廣告】帖子一出來,很多網友都有同感。「新竹交了這麼多稅,城市規劃和大便一樣。」、「在交通房價改善之前,整個台灣真的是最糟糕的」、「新竹更適合宅男和已婚人士」、「光是新竹風就讓人煩躁」、「家附近很難找到美味的食物。

吃飯只是為了生存」、「大學和碩士班的學生去新竹工作後,都經歷都經歷過一段煩躁的時期」、「桃園都屌打新竹,我就是這樣離開的」。許多網友還提到,新竹是一個賺錢的地方,「賺不夠真的不要等新竹,太不友好了」、「我的許多同學在竹科賺了很多錢,都回台北了」、「朋友週五光速乘高鐵回台北,週日乘最後一班車去新竹。新竹是很多人賺錢的地方,沒有任何愛和情感」、「賺錢離開更實際,房價收入越來越不友好」。但也有人指出了台北的缺點,「以前住台北到處都是人,讓人更煩躁」、「台北擠捷運更煩躁」、「台北天天下雨,溼冷天氣不好」、「台北很煩人。又溼又悶。生活費用太貴了。新竹空氣好,綠地多,但生活單調。」、「台北上下班的捷運是零距離擁擠的人」。

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房產專家意見

非科技產業洗到外圍!1400萬「新竹6區」找房子的地方人:快往這裡看

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近年來,在竹科、升級合併等話題的影響下,新竹縣市房價大幅上漲。根據實價登入資料,近一年有一半的十大熱門交易路段,包括竹市東區光復路、明湖路、慈雲路、中央路,平均單價13.7-36.4萬,北武陵路,中山路19.8-24萬;竹縣竹北勝利八街一段、興隆路一段、六家五路一段、光明六路東二段、勝利十一路30.1-40萬。 一位自稱在新竹市非科技行業的上班族表示,由於房價昂貴,他開始在外圍看房,列出了楊梅、湖口、南寮、香山、竹南、頭等6個區域,並在1400萬元以內設定了新房。 一位自稱在新竹市非科技行業的上班族表示,由於房價昂貴,他開始在外圍看房,列出了楊梅、湖口、南寮、香山、竹南、頭等6個區域,並在1400萬元以內設定了新房。

竹科區塊是大新竹房市的主力軍。
他指出了上述輕微的缺點,如楊梅、湖口高速公路堵塞;南遼旁邊是空軍基地,有噪音問題;香山生活功能似乎不是很好,上升很多,同樣的價格可以在其他地方買到更新;竹南,頭是苗栗門,楊梅離新竹差不多,不知道從哪裡看? 網友眾說紛紜,「楊梅、湖口塞到爆,別考慮。

其實南寮飛機的聲音還可以考慮」、「新竹市明湖,以前竹教大那帶咧?」、「目前,明湖路應該是東區最便宜的地方」、「竹南,頭可以住得很舒服,苗栗門牌怎麼樣?」、「竹南體育公園漲到30萬,現在還嫌門牌,難怪手腳慢」、「香山看地區,靠近舊市區不會功能差」、「牛浦有1400萬以內的新房」。 其他網友提出綜合考慮,「靠近新竹的生活範圍可以選擇新豐和湖口。除了鐵路通勤,它還具有一定的功能;如果你經常去竹北,你可以考慮在新浦、雄林和牛浦附近找到一個好的。現在竹光和公路三路將開通」。 當地人指出,若原PO在新竹市工作,想要竹市門牌。如果你想用這個預算買一套新房子,建議儘快去頂浦和牛浦;如果你不介意門牌,接受駕駛通勤,你可以考慮竹南和第一份。

事實上,竹北更北的外圍離市區更遠,自用非明智選項。 他還提到了為什麼臺積電周邊的明湖、高翠和公園外的寶山、香山、南寮有很強的抗性?認為關鍵是「學區」。因為大部分工程師買盤還是會介意升學率,導致現在搶破頭的局面。並直言「目前竹南頭份的最佳學區國中表現比高翠&寶山地區來得好」,如果以後有生孩子的計劃,強烈建議考慮學區因素,否則換房也一樣累。

全球房地產情報辦公室主任陳炳辰曾指出,大新竹房市以竹科區塊為首,外圍房市大多是特定的生活圈,具有優勢。例如,香山區以牛浦重劃區為主力軍,在公平開放的情況下,增加了區域房地產市場的利潤,創造了與竹科、市區或其他地方交通的便利性。附近有許多高校,加上工廠就業人口和商店商業區的形成,與房價相對較低CP值。更多新聞報導→住15戶新建案「共享社群公電」1.8萬元比家用還貴。網路拉:吃電怪獸在這裡。

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