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捷運!台中房地產市場飆升「北屯區最熱」專家:3房抓1200萬

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受益於台中捷運年底通車,台中房市大幅上漲,其中以北屯區最熱。原因是捷運貫穿「機廠特區」與「單元12」2大重劃區享有交通建設和重劃區發展優勢。

與前兩年相比,該地區房價大幅上漲近40%。如何評估台中捷運的利多?現在想在台中捷運沿線買房,怎麼聰明買?「我是首購,想在台中拼個機會!」30何先生最近和女友從台北南下看房,因為台北的主要交通工具是捷運,所以鎖定台中捷運沿線建案,「大學在台中讀書,對捷運背景的發展充滿樂觀。

目前捷運北屯站周邊三房被鎖定,總價在1500萬元以內。」兩大重劃區人口激增,中捷運綠線全長16.7公里,總站位於北屯,經松竹路、北屯路、文心路、建國路等,終點為高速鐵路平台中站,共有18個停車站。

其中,捷運松竹站、大慶站、高速鐵路平台中站均與台灣鐵路共同建設,提供高速鐵路的外部交通和轉移服務,有利於推動平台中產業的發展。實際價格登入後,台灣中部的上漲是最驚人的。今年第一季度,平均購買價格為1059萬元,與8年前相比,漲幅達到49%。

據巢氏房屋統計,今年建築交易量最大的地區是北屯區,超過5000棟,年增長14.5%。巢家十期加盟店在當地經營19年。據店長林志雲分析,近年來,北屯人口移入數量持續增加。

從周邊小學爆滿,校舍不足,可以推斷出人口激增的盛況。「即使在疫情期間,北屯房地產市場的熱度也沒有下降,主要是剛性需求。」為什麼北屯最近這麼受歡迎?林志雲解釋說,該地區有兩個重劃分割槽,建築商推薦39個,以松竹路為中心,北為捷運機廠特區,南為私人重劃分割槽「單元12」,還有三個捷運站:北屯、舊社群和松竹站。

建築商推薦的總價接近人們,沿途可以看到主要建築商接待中心、精英、櫻花、富裕、陽光、巨虹、惠宇等20家建築商推薦,周邊腹地,未來將是一個又一個住宅建築和購物中心,預計將有1萬多戶入住。

最早插入旗幟的總太地產董事長翁毓羚分析說,過去該地區每個平面只有16萬或17萬元,現在價格已經站在30萬元,「台中巨蛋、漢神百貨、錦村市場未來交通建設到位BOT開發案件陸續進駐,有機會看四字頭。」到處看房的何先生坦言,在比較了台中捷運沿線各站的推案後,發現台中精華市區一平3、40萬元,目前北屯相對貼近百姓。

林志雲分析了該地區的房價。預售房的開盤價落在3字頭,每平的成交價在25-28萬元之間,但也有國泰、精英、寶輝、惠宇等特殊案例。

「台中房地產市場以總價帶為主,同樣的三房價格也會落在1200萬元左右,但西屯的物件平數比北屯小。」位於敦富路上的建案「櫻花巨人」專案副理孫先生說,建案每平約26萬元,分為2、3、4房型,總價800萬至1800萬元,共300多戶,「我們開案後不久就賣完了90%,基本上這個地區的建案一年內就能完成。」

同樣在敦富路,距捷運北屯站僅800公尺,具有交通優勢的路網完善「勝麗方程式」,每平價26萬至27萬元,預計明年6月交房,共400多戶,目前已售出90%。「除捷運外,這裡3分鐘就可以上74號快速道路,直接到西屯、南屯等精華區辦公區,同時也靠近台鐵頭家厝站,交通網路逐步完善。」

專案經理林竣源分析。捷運機廠特區北有74號高速公路,東有捷運北屯站,西有台鐵頭家庭站。無論是開車還是乘坐公共交通工具,它都具有相當大的優勢。74號高速公路最初可以連線國道1號和3號,但現在國道4號擴建專案也在進行中,只會越來越方便。

11月開幕「好市多北台中店」,離捷運北屯站只有一條路,是商業區發展的第一支箭,周邊空地屬於特殊商業區,需要政府開放投資。分析兩個重劃分割槽的特點,捷運機械廠特區需要鄰近的商業區,但需要時間發酵。每個社群都有數百個家庭起飛,而且建設密度很高。

另一方面,東山商圈和北屯舊市區的生活品質與發展成熟的東山商圈非常不同。如何評估捷運車輛對台中房價的影響?業內人士透露,它可以從兩個角度進行觀察。一是捷運經過台中商業精華區,預計日載運量充足,「以兩個即將擴充套件到大坑的捷運新站為例,假日人流高達5萬人,也讓政府決定將拓點納入前瞻性計劃。」

林志雲說他並不輕視。第二,台中人對捷運不熟悉,對捷運的認定也不一樣。在雙北市,在捷運站行走10分鐘的房子都是捷運屋,但台中人沒有捷運的概念,可能會覺得一定要在捷運旁邊算數。只能說捷運對房價有加分,但加分程度不如雙北強。

據立智國際總經理王耀斗分析,台中房價飆升迅速,幾乎每個地區都創下新高。上漲因素包括低利率帶來的資本市場。「預售賣得好,建商不見得開心,主要是土地成本越來越貴,甚至有建商透露,現在土地取得價格比去年高1倍,開發新案的成本變高,未來推案也只能朝4字頭髮展。」

在總觀臺的房地產市場,如果你想在不久的將來買房,王耀斗建議你可以參考近2、3年前推出的新房或預售案件,因為當建築商推出案件時,除了考慮原案件的成本外,他們還將包括下一個新案件的土地成本,「在同一地區的案例中,即使價格相同,建築材料也不同。

如果最近推出的案例,由於土地不斷上漲,建築商會將努力降低建築材料的成本,如進口建築材料的使用,轉為國產建材。」若預算有限,可參考5至10年內的新古屋,「目前捷運機廠特區周邊地區平均價格已降至20萬元,由於8年前成本在13萬至15萬元之間,業主議價空間較大。」

林志雲指出,如果你想找到一個標題,你仍然有機會,但你必須忍受噪音或周圍的惡劣設施。例如,在相鄰的高速公路上,價格落在每平方米17萬元或8萬元。

當地人說實話,我住在松竹火車站附近,但房子很舊。最近,我在捷運機械廠特區買了一套預售房,因為我認為新興的重新劃分區相對乾淨整潔,對周邊地區的未來發展也很樂觀。由於現在房價正在上漲,我會評估是自己住還是做其他投資和應用。我住在北屯,開出租車已經十多年了。

最近,我真的覺得北屯的移民人口正在逐漸增加。松竹火車站前年被啟用,計程車司機增加了更多的客運點。我認為捷運在未來上路後也會對我們的行業產生積極的影響。

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全臺Q1北台灣十大推案熱區稱霸

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今年全臺Q十大推案熱區呈現北熱南溫。自2021年國內疫情爆發以來,房地產市場一直以低利率和熱錢為榮耀。據591新建案統計,2022年台灣季度前十大行政區之一,雙北市和桃園表現不錯,一口氣就有七個行政區上榜;另一方面,新竹和中南部明顯收斂,不僅台中和高雄只有三個區進入榜單,近年來台南和新竹的熱度更高,形成了台灣北部的獨特局面。

│591新建案指出,台北市近年來在都更案和房價上漲的加持下,案件數量持續上升。大安區排名第一,總銷售額高達450億元「台北之星」一注量能大爆發,一口氣衝上近500億元大關,年增長454.9%,本賽季案例已超過2021年,奪冠也就不足為奇了。此外,黑馬北投區首次進入榜單,過去地理位置有限,房地產市場熱度平平。出乎意料的是,在蛋黃區房價飆升和該地區新案例6、7字頭的相對優勢下,它意外地吸引了建築商和買家的注意,並一路排名第十。排名第二的新北市新莊區,隨著機捷和環形線北環段的開通,生活功能逐漸完整。此外,除了依靠副都心、重劃區、舊市區等新案件的供應外,最近還加入了農仔市重劃區。因此,本季推案爆發至323.3億,年增幅573.5%居全臺之冠,估計未來區內推案仍有一定動能。

│桃園、新竹推案兩種情桃園市依託中裡、桃園兩區重劃區供應,單季繳納100多億元的好表現。例如,近年來,隨著雙北客戶的移民,中利區青埔特區的交易量一直保持在高階水平,對電梯大樓2、3房等自用產品的需求也迅速增加,這也使得房價飆升。目前除A17領航站周邊有3字頭新案,其他地區市場已站穩4字頭。反觀桃園區在首季缺乏大量體指標案支撐下,成為榜上唯一年增幅下滑的行政區。此外,過去,隨著竹科概念區和房地產市場的蓬勃發展,近年來,隨著精華區土地稀缺和地價快速上漲,大量新案件進入市場,整體供應有限。與具有代表性的竹北市一樣,目前不僅縣治二、三期新案開價已達字頭,高鐵特區周邊新案開價也更具挑戰性。圖片/中利在青埔的支援下,案顯著增加。

│本季由北屯、西屯等交易熱點地區列入中南部推案冷台南觀的大台中地區。近年來,由於建設和人口紅利的刺激,排名第三的北屯區房價大幅上漲。以14期重劃區和水特區為首的新案市場已經坐五望六,價格直接上雙北。此外,排名第五的西屯區有七期重劃區,全臺著名的豪宅配送中心。隨著利率低、熱錢多,疫情帶動富人迴歸,鼓勵豪宅交易買氣。另一方面,本季除高雄外,只有鹽城區總銷售額140億元「港灣1號院」在名單上,台南積極擴大科技產業在南科等地的工廠,與建商進行搶人大作戰,導致缺工缺料沒有緩解;另一方面,重劃區,如東區平實重劃區,在地價漲幅過大、面臨房地產投機、利率上漲等隱憂的情況下,建商普遍不動,是全區掛零的主要原因之一。

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高鐵左營站生活圈跳上4字頭

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除了三鐵共建的優秀生活功能外,臺積電還宣佈在高雄煉油廠舊址設廠,催化周邊新案房價全面上漲。高鐵左營站生活圈屬於高鐵、捷運、台鐵29期重劃區「三鐵共構」除了吸引購房者進入市場外,交通建設還吸引了全聯和家樂福等大型門店。此外,去年臺積電宣佈高雄煉油廠舊址後,重劃區內的明星學校,全誠建設新進場「遠見春豐」,每坪開價直接跳到43萬元起,已經銷售的龍騰建設「鑫高鐵3」,還從3字頭拉4字頭,使高鐵左營站生活圈大樓房價全面4字頭。

全誠副總董家安指出,「遠見春豐」大樓的建案基地很早就建成了,直到今年3月中下旬才完工。平數在42-51平之間,每平價格在43-47萬元之間,包括停車位,每戶價格在2000-2500萬元之間。

董家安說,「遠見春豐」這是全誠第三次在高鐵左營站生活圈推出大樓建案,2012年首次在該區推案「遠見富麗」,2018年,每平開價19-22萬元。「遠見青山」,每平開價在25-28萬元之間。

由於「遠見春豐」剛好在高鐵左營站生活圈、榮總生活圈、自由商圈三個生活圈的聚集點。因此,高雄榮總醫生成為主要民族之一。此外,建案基地可以快速連線國道十號,義大醫院醫生也是主要訴求物件,其他是自營商和公共教育人員。

在「遠見春豐」此前,包括京城在內的高鐵左營站生活圈推案建商「文學苑」、昆庭建設「棋琴文川苑」、龍騰建設「鑫高鐵3」;龍騰執行長黃文柔指出,屬於預售「鑫高鐵3」去年3月銷售,主要從22到39平到二房和三房,目前每平價格從45萬元到50萬元不等。

她說,從去年的3字頭到4字頭,高鐵左營站生活圈的主要催化因素是臺積電宣佈在高雄煉油廠舊址設廠,但臺積電也可能於今年6月建廠「搶人大戰」,因此,「鑫高鐵3」預售案與客戶簽訂合同時,書面記載的交付時間定在2030年,因為在缺工缺料的情況下,工期很難掌握。

廣城國際董事長董上裕表示,近年來高鐵左營站生活圈的房價變化確實受到臺積電廠建設的鼓勵。此外,這是該地區生活圈的許多特點。

董上裕指出,由於高鐵左營站生活圈屬於29個重劃區,街道整潔,綠地眾多,區內有福山國中、福山國小、新莊高中等知名學校。考慮到下一代的教育需求,它吸引了許多年輕的首購群體。

他說,隨著人口的增加,除了新光三越百貨左營店,包括家樂福、全聯、寶雅等,他還來設立大型商店,創造更方便的生活功能。

至於高鐵左營站生活圈獨特的高鐵、捷運鐵「三鐵共構」,也起到了南北交通便利的作用,所以這些作品都是首購年輕家庭選擇買房的重要參考。

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竹科買盤,注光浦重劃區4字頭買新房屋

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光浦重劃區鄰近新竹科學園。就業人口支援買入,房地產市場人氣飆升,吸引了興富發等知名建商推案。但新建案價格明顯上漲。今年部分單價達到4字頭,年漲幅近10%;專家指出,光浦和關長一直被稱為關浦重劃區。

原關長的房價很高。現在,面對房地產市場的復甦和建設成本的上升,光浦的價格逐漸接近,很難找到一個房間。總價1500~2000萬元的物件通常交易很快,竹科有很多自住客。光浦重劃區東側以柯子湖溪為界,西臨中山高速公路,南臨浦頂路,面積約96.85公頃,由於鄰近新竹科學園,一直與關長重劃區合稱為關浦,被外界視為竹科門戶。看看當地的新案例市場,今年的交易單價基本穩定在4個字頭,比如慈雲路2年的29層建築。「豐邑文心匯」,主力40~444平,成交單價32~除了8年的房子,42萬元「豐邑晴空匯」規劃468層建築~成交單價4486平~53萬元。

永春房地產新竹光浦特區加盟店業務林先生指出,光譜重劃區房價上漲主要來自竹科提供的住房需求,尤其是網上銷售物件稀少,市場供需失衡導致一房難求,每平年上漲5~10萬元,但只要是15000元,價格衝高無損買氣~近年來,隨著科技園區問題的發酵,2000萬元通常成交迅速,除竹科人士外,買盤也吸引了脫北客,又以1000~1500萬產品最熱情,每坪4字頭基本都是秒殺。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示,近年來光浦重劃區房價上漲約10%。一方面,疫情影響相對輕微,尤其是竹科客口袋深,收入不短。他們積極買房,提供房價動能。不僅關浦兩個重劃區房價上漲,單坪交易也來到了4個字頭,包括竹北縣二期、縣三期新案的開價也來到了5個字頭。漲勢也相當驚人,更提醒購房者一定要抓住進場的機會。

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