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房產專家意見

嘉義房地產市場的熱度不亞於六都!六年房價翻一倍

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嘉義市2020年不僅店鋪夯實,房地產市場也相當火爆。根據全國房地產企業研究辦公室統計,嘉義市2020年住宅樓實價登入交易,發現了多項利潤記錄,包括「經國新城」、「英統五A金鑽」、「三貴晴空樹」在指標社群,利潤從150萬元到380萬元不等。

由於嘉義房價貼近百姓,總價低,投資回報率高,甚至90%幾乎翻了一番。根據嘉義南京全國房地產加盟店經理洪嘉澤的分析,嘉義房地產市場近年來確實在緩慢上漲,甚至不受2014年後房地產市場反轉的影響。房價幾乎沒有下跌,6~7在過去的幾年裡,它甚至翻了一番,它的表現也沒有輸給台灣的六都。

觀察嘉義指標社群2020年實價登入歷次交易細節。例如,全國房地產總經理藍怡婷,該市指標最多的1000多個大型社群「經國新城」有驚人的表現。2020年5月6日,房屋年齡約16年,樓高14樓,總價800萬元。2013年於2013年以420萬元入手,轉售利潤高達380萬元,投資回報率高達90%。每平單價也從6.5萬元漲到12.4萬元,可以說翻了近一倍。

「英統五A金鑽」全國房地產總經理藍怡婷表示,基地位於國賢一街,房齡28年,樓高15樓。雖然地段比較郊區,但在嘉義房地產市場的熱潮下,也有亮眼的利潤。2020年2月14日,房屋總價800萬元。與2017年原業主650萬元相比,三年利潤150萬元,投報率高達23%。

「三貴晴空樹」是嘉義市區難得的新建建築,房齡4年,樓高14樓,2020年實價登入有3個盈利記錄2~4年不等,利潤在185~210投資報酬率在萬元之間29~32%,也挺高的。看好嘉義房市超夯,上週全國房地產嘉義南京加盟店新開業,加入嘉義房地產市場戰場。

嘉義南京全國房地產加盟店經理洪嘉澤表示,嘉義房地產市場的表現可以說是自成一格。近年來,價格幾乎沒有下跌。即使在2014年之後,全臺房價下跌,嘉義仍在緩慢上漲,尤其是2~3年漲幅最猛,至今6~7多年來,它翻了一番。其中,嘉義住宅建築產品由於建築覆蓋率和容積率法律法規的問題,中間存在供應缺陷。

大部分建築年齡在25年以上或5年內新建,可以說是兩極分化,管理良好的社群釋出更為罕見,因此房價上漲更為明顯。分析嘉義市大樓房價表現,全國不動產嘉義南京加盟店店長洪嘉澤透露,近3~5嘉義,嘉義市大樓已從每坪出發7~8一路上漲1萬元,享受管理的住宅樓每層要價10萬元以上,裝修套房甚至飆升17~18有一萬元的單價,房價不僅翻了一番,過去個位數的單價產品也幾乎消失了。房價可以說是「回不去了」。

展望未來,嘉義的房價一直溫和上漲,健康增長,房價基期低,在首購者的負擔範圍內,未來前景依然樂觀。抵押貸款負擔比嘉義縣市最高easy內政部最近公佈了第二季度全國各縣市房價負擔能力統計結果。按照統計標準,房貸負擔率低於30%是合理負擔,但全國房貸負擔率34.64%超出合理範圍,但仍有縣市房貸負擔較低。據統計,嘉義市房貸負擔最輕鬆,房貸負擔率僅為19.53其次是嘉義縣21.50%。

據房屋規劃研究辦公室主任郎美囡介紹,嘉義市家庭平均收入不低,去年甚至超過100萬,但房價相對貼近百姓,房價約為台北市的七分之一。因此,貸款買房的壓力相對容易。房價工資同步上漲。新竹市住房貸款輕鬆區住房貸款負擔率的計算方法是計算每月應償還的本利,以貸款成數的70%和20年期本利的平均分攤方式,每月應繳本利除以中位數家庭每月可支配收入。

抵押貸款負擔率小於30%表示合理負擔,超過代表負擔的能力較低。根據內政部的資料,最低的五個縣市是嘉義市19.53%、嘉義縣21.50%、屏東縣22.27%、基隆市22.94%、新竹市27.05%,其中,近年來,由於竹科的推動,新竹市房價一路上漲,但意外擠進了前五大輕鬆房貸區。郎美囡表示,抵押貸款負擔率低、負擔合理的地區通常是房價相對較低的地區,如嘉義縣、屏東縣、基隆市。

買家貸款買房的壓力很小,但抵押貸款負擔率也與縣市家庭收入水平有很大關係。雖然新竹市的房價因竹科而逐年上漲,但新竹市的家庭收入是台灣前三名的縣市,因此房價負擔能力也很強。低工資高房價,買房難合理住房商業房地產規劃研究辦公室經理徐家新指出,買房不容易成為結構性問題,不僅是房價,而且與收入密切相關,近年來平均工資增長有限的困境未能突破,所以許多地區買房,需要花超過30%的月收入支付抵押貸款,所以提醒買家,仍要注意財務狀況,同時由於低價區往往銀行貸款不好,最好在開始前進行評估。

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全臺Q1北台灣十大推案熱區稱霸

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今年全臺Q十大推案熱區呈現北熱南溫。自2021年國內疫情爆發以來,房地產市場一直以低利率和熱錢為榮耀。據591新建案統計,2022年台灣季度前十大行政區之一,雙北市和桃園表現不錯,一口氣就有七個行政區上榜;另一方面,新竹和中南部明顯收斂,不僅台中和高雄只有三個區進入榜單,近年來台南和新竹的熱度更高,形成了台灣北部的獨特局面。

│591新建案指出,台北市近年來在都更案和房價上漲的加持下,案件數量持續上升。大安區排名第一,總銷售額高達450億元「台北之星」一注量能大爆發,一口氣衝上近500億元大關,年增長454.9%,本賽季案例已超過2021年,奪冠也就不足為奇了。此外,黑馬北投區首次進入榜單,過去地理位置有限,房地產市場熱度平平。出乎意料的是,在蛋黃區房價飆升和該地區新案例6、7字頭的相對優勢下,它意外地吸引了建築商和買家的注意,並一路排名第十。排名第二的新北市新莊區,隨著機捷和環形線北環段的開通,生活功能逐漸完整。此外,除了依靠副都心、重劃區、舊市區等新案件的供應外,最近還加入了農仔市重劃區。因此,本季推案爆發至323.3億,年增幅573.5%居全臺之冠,估計未來區內推案仍有一定動能。

│桃園、新竹推案兩種情桃園市依託中裡、桃園兩區重劃區供應,單季繳納100多億元的好表現。例如,近年來,隨著雙北客戶的移民,中利區青埔特區的交易量一直保持在高階水平,對電梯大樓2、3房等自用產品的需求也迅速增加,這也使得房價飆升。目前除A17領航站周邊有3字頭新案,其他地區市場已站穩4字頭。反觀桃園區在首季缺乏大量體指標案支撐下,成為榜上唯一年增幅下滑的行政區。此外,過去,隨著竹科概念區和房地產市場的蓬勃發展,近年來,隨著精華區土地稀缺和地價快速上漲,大量新案件進入市場,整體供應有限。與具有代表性的竹北市一樣,目前不僅縣治二、三期新案開價已達字頭,高鐵特區周邊新案開價也更具挑戰性。圖片/中利在青埔的支援下,案顯著增加。

│本季由北屯、西屯等交易熱點地區列入中南部推案冷台南觀的大台中地區。近年來,由於建設和人口紅利的刺激,排名第三的北屯區房價大幅上漲。以14期重劃區和水特區為首的新案市場已經坐五望六,價格直接上雙北。此外,排名第五的西屯區有七期重劃區,全臺著名的豪宅配送中心。隨著利率低、熱錢多,疫情帶動富人迴歸,鼓勵豪宅交易買氣。另一方面,本季除高雄外,只有鹽城區總銷售額140億元「港灣1號院」在名單上,台南積極擴大科技產業在南科等地的工廠,與建商進行搶人大作戰,導致缺工缺料沒有緩解;另一方面,重劃區,如東區平實重劃區,在地價漲幅過大、面臨房地產投機、利率上漲等隱憂的情況下,建商普遍不動,是全區掛零的主要原因之一。

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房產專家意見

竹科只有塞車加廠房!工程師嘆「像工作機器」:懷念台北的絢爛

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竹科是台灣人均收入最高的地區。只要上下班時間,路上都是車,堵得水洩不通。一位剛到竹科工作的工程師說,公園裡經常會出現堵車問題,乍一看,公園裡擠滿了汽車廠。「沒有別的了」,覺得自己像是工作機器,想起台北的繁華跟絢爛,待在新竹生活一天比一天還要煩躁。

原PO在PTT剛來竹科工作,公園裡各種塞車,街景看過去只有車和廠房,「沒有別的了」,進入公司後,幾乎看不到外面的風景,就像一臺日復一日的工作機器,「與台北的繁華與絢麗相比,下班後可以搭捷運而不堵車,找停車位」,越想越煩躁,「在公園工作多年的人能分享如何度過數饅頭嗎?還是讓大家再選一次,想去哪裡工作?」 【廣告】帖子一出來,很多網友都有同感。「新竹交了這麼多稅,城市規劃和大便一樣。」、「在交通房價改善之前,整個台灣真的是最糟糕的」、「新竹更適合宅男和已婚人士」、「光是新竹風就讓人煩躁」、「家附近很難找到美味的食物。

吃飯只是為了生存」、「大學和碩士班的學生去新竹工作後,都經歷都經歷過一段煩躁的時期」、「桃園都屌打新竹,我就是這樣離開的」。許多網友還提到,新竹是一個賺錢的地方,「賺不夠真的不要等新竹,太不友好了」、「我的許多同學在竹科賺了很多錢,都回台北了」、「朋友週五光速乘高鐵回台北,週日乘最後一班車去新竹。新竹是很多人賺錢的地方,沒有任何愛和情感」、「賺錢離開更實際,房價收入越來越不友好」。但也有人指出了台北的缺點,「以前住台北到處都是人,讓人更煩躁」、「台北擠捷運更煩躁」、「台北天天下雨,溼冷天氣不好」、「台北很煩人。又溼又悶。生活費用太貴了。新竹空氣好,綠地多,但生活單調。」、「台北上下班的捷運是零距離擁擠的人」。

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房產專家意見

非科技產業洗到外圍!1400萬「新竹6區」找房子的地方人:快往這裡看

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近年來,在竹科、升級合併等話題的影響下,新竹縣市房價大幅上漲。根據實價登入資料,近一年有一半的十大熱門交易路段,包括竹市東區光復路、明湖路、慈雲路、中央路,平均單價13.7-36.4萬,北武陵路,中山路19.8-24萬;竹縣竹北勝利八街一段、興隆路一段、六家五路一段、光明六路東二段、勝利十一路30.1-40萬。 一位自稱在新竹市非科技行業的上班族表示,由於房價昂貴,他開始在外圍看房,列出了楊梅、湖口、南寮、香山、竹南、頭等6個區域,並在1400萬元以內設定了新房。 一位自稱在新竹市非科技行業的上班族表示,由於房價昂貴,他開始在外圍看房,列出了楊梅、湖口、南寮、香山、竹南、頭等6個區域,並在1400萬元以內設定了新房。

竹科區塊是大新竹房市的主力軍。
他指出了上述輕微的缺點,如楊梅、湖口高速公路堵塞;南遼旁邊是空軍基地,有噪音問題;香山生活功能似乎不是很好,上升很多,同樣的價格可以在其他地方買到更新;竹南,頭是苗栗門,楊梅離新竹差不多,不知道從哪裡看? 網友眾說紛紜,「楊梅、湖口塞到爆,別考慮。

其實南寮飛機的聲音還可以考慮」、「新竹市明湖,以前竹教大那帶咧?」、「目前,明湖路應該是東區最便宜的地方」、「竹南,頭可以住得很舒服,苗栗門牌怎麼樣?」、「竹南體育公園漲到30萬,現在還嫌門牌,難怪手腳慢」、「香山看地區,靠近舊市區不會功能差」、「牛浦有1400萬以內的新房」。 其他網友提出綜合考慮,「靠近新竹的生活範圍可以選擇新豐和湖口。除了鐵路通勤,它還具有一定的功能;如果你經常去竹北,你可以考慮在新浦、雄林和牛浦附近找到一個好的。現在竹光和公路三路將開通」。 當地人指出,若原PO在新竹市工作,想要竹市門牌。如果你想用這個預算買一套新房子,建議儘快去頂浦和牛浦;如果你不介意門牌,接受駕駛通勤,你可以考慮竹南和第一份。

事實上,竹北更北的外圍離市區更遠,自用非明智選項。 他還提到了為什麼臺積電周邊的明湖、高翠和公園外的寶山、香山、南寮有很強的抗性?認為關鍵是「學區」。因為大部分工程師買盤還是會介意升學率,導致現在搶破頭的局面。並直言「目前竹南頭份的最佳學區國中表現比高翠&寶山地區來得好」,如果以後有生孩子的計劃,強烈建議考慮學區因素,否則換房也一樣累。

全球房地產情報辦公室主任陳炳辰曾指出,大新竹房市以竹科區塊為首,外圍房市大多是特定的生活圈,具有優勢。例如,香山區以牛浦重劃區為主力軍,在公平開放的情況下,增加了區域房地產市場的利潤,創造了與竹科、市區或其他地方交通的便利性。附近有許多高校,加上工廠就業人口和商店商業區的形成,與房價相對較低CP值。更多新聞報導→住15戶新建案「共享社群公電」1.8萬元比家用還貴。網路拉:吃電怪獸在這裡。

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