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「先行指標」十大先進觀察重點

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Q在當前資金充裕的情況下,許多富人將房地產視為貨幣價值和通貨膨脹的避風港。此外,經營者透過媒體誇大宣傳,最終排隊買房,與紅單炒房重新開始,導致主管部門不得不採取大戰聯合檢查對策。

此外,中央銀行更迫切地考慮抑制房價的應對措施「先行指標」提前部署控制資訊。莊教授,「先行指標」是否真能確實觀察到景氣動向?A雖然主管部門已經凝聚了研究和擬議「先行指標」在先行指標之前,仍有許多開發過程實踐的死角和盲點。

因此,在觀察中「先行指標」在此之前,我們應該從發展過程中觀察到微觀,以免遭遇反擊而措手不及。美中貿易戰始於二○2018年7月6日,美國對價值340億美元的中國輸美商品徵收了25%的額外關稅。

從那時起,台灣商人一個接一個地回到台灣進行投資。根據經濟部公佈的資訊,到目前為止,台灣三項計劃的總投資額已超過1.1兆元。此外,海外資金匯回專法於8月14日屆滿一年。

據財政部統計,匯回金額高達新臺幣2166億元。此外,中央銀行估計,明年屆滿兩週年,匯回金額預計將超過4000億元。在當前超額儲蓄和鉅額資金匯回的情況下,許多富人將房地產視為貨幣價值和通貨膨脹的避風港。

特別是在經營者透過媒體誇大的渲染下,他們終於排隊買房,再次出現紅單炒房。影響力在桃園以南的房價普遍上漲了20%或30%以上,導致主管機關除了大戰聯合檢查外,更迫切地考慮抑制房價的因果關係,目前的主要思維主要集中在「先行指標」而不急「打房」。

現階段國內經濟普遍樂觀,歷史上利率最低的經濟環境確實容易營造投資炒作氛圍。這波所謂的浪潮「南熱北溫」就是這樣一路炒高房價。值得進一步思考的是,為什麼這次聯合大檢查不包括台北和新北市,一個是二○○三年以來雙北市房價漲幅早已超過一倍,再則台北市地政局早已進行違規稽查,並且按季公佈;倘若今後各縣市都能擬定規範準則,應該可以很快的將這股投機炒作歪風壓抑下來,不必大費周章的擬定「打房」影響整體經濟和產業發展的戰略。

事實上,這一波最令主管部門驚訝的是,資本浪潮來得太快、太猛烈。雖然實際資金可能沒有大量回報,但金融機構提前爭相貸款,導致地價飆升,房價跟進。今天,雖然它已經聚集起來了「先行指標」共識,但在先行指標之前,仍有許多實際觀察的死角、盲點和時間差距,不能立即提供定量資料的政策研究參考。以下是從房地產市場發展過程中觀察繁榮趨勢的重點,供參考。

首先,為什麼建築商願意購買土地?─建築商以創新高價搶購土地,通常是對建案銷售最敏感的第一家代銷公司。特別是一旦建案完成,必然會在第一時間通知建築商,建築商最直接的反應就是提前部署,積極購買土地。據戴德梁行統計,二○二○今年前三季度,土地交易量高達2.279億元。

其次,今年8月,一家建築商以每平350萬元的創新高價購買了台中市七期重劃區市政北七路和惠中路交叉口920平建地。這些都是值得追蹤和觀察的重要指標。

2、為什麼產品定位方向?─大小平數規劃透露市場走向二○在過去的18年裡,整體市場沒有復甦的跡象。在大坪數量高、總價滯銷的情況下,運營商開始採取彈性隔間或小坪數量、低總價格的產品隔斷策略,最終突破銷售瓶頸,爭先模仿結果。小坪數量建議超過一半,銷售率越來越高,甚至銷售建議不斷出現。在這個階段,觀察的重點應該是大小坪數量的分離速度?

3、價格定位?─鎖定小平數量,低總價,顯示異常市場趨勢最重要的觀察重點是是否有價格調整,通常在小平數量,低總價行銷策略成功後,很容易推動附近的建議逐步提高價格,因此,從去除速度和房價漲跌可以觀察景氣趨勢的變化趨勢。

四個版本。申請人數的增加或減少?─繁榮直接影響施工許可證申請數量。施工許可證申請數量的增加或減少通常以六個為主要依據,其次是連帶價格變化、使用許可證申請數量、第一次儲存登記建築數量和抵押貸款金額的增加或減少。

公開銷售期是多長?─純企劃與包銷差別很大一般常以三個月銷售率研判景氣好壞,景氣差時建案會一再延長銷售期,甚至亦有委由代銷公司全程代銷至完工交屋為止;一旦景氣好轉,觀察期則會縮短至一個月,去年以來代銷公司快速由純企劃轉為包銷,即是景氣轉折最佳例證。六、廣告訴求內容為何?

─是否隱藏了小平數、低總價、利潤、免費停車位、裝修、家電、佣金退款、10%自備款、專案0付款的強力推廣,最終突破了銷售瓶頸;在這種情況下,如果你能仔細觀察電視媒體、報紙和雜誌的報導,甚至是小郵箱DM內容是預售、新房或中古房屋。

此外,十字路口路邊的標誌和海報是最直接的觀察指標。但這一波最令人費解的是,為什麼預售容易銷售,新房滯銷?這也是主管部門對繁榮變化觀點不一致的主要原因。此外,對於這次排隊買房和殺戮的疑問,住房展覽雜誌房地產市場風向球「廣告批數」、「議價率」「來客組數」與「成交組數」統計資料(請參考附圖)也可以提供一些參考答案。7.銷售率是多少?

─必須特別注意的是,在銷售過程中,研究是全面的、區域性的還是隱藏的利潤促銷通常以三個月的銷售率是否超過50%作為繁榮趨勢來判斷。去年以來縮短了一個月,今年完成了162起銷售案件。雖然這仍然件。

雖然這仍然只是少數好地段或其他公共投資利潤,但這一波台灣商人的回報投資大多集中在桃園以南房價基期較低的縣市,最終一次又一次地上漲和投機。關於這個問題,當地政府積極參與檢查,以及「實價登入2.0」立法完成後,正常交易秩序可以恢復。其次,與住展雜誌有關「房地產市場風向球燈號」及其統計資料,值得參考。

此外,另一個值得注意的是,如果系統更加建議,至少有三分之二將是原更多家庭的數量,並虛假提高銷售率。8、申請許可證是否延長?

─銷售品質影響使許可證申請。如果案件銷售不好,建築商往往會將申請許可證延長到下一年,以避免房屋稅負擔的壓力。其次,完成後,第一次儲存登記是在承包商或仍以建築商的名義登記的,也可以區分實際銷售情況。誰是第一次儲存登記的名義人?

─這一階段的觀察重點是誰是第一次儲存登記的名義人?完成後,產權登記可以以承購人或仍以建築商的名義登記,以區分實際銷售情況;此外,還可以透過購買貸款客戶資料進一步瞭解虛擬現實。在這個階段,另一個值得注意的是,是否有一個混合的共同建設房屋的主人和家庭。

交付的入住率是多少?─點燈率、空調、窗簾透露神秘通常點燈率、空調、熱水器、窗簾是觀察入住率的主要專案;其次,實際使用情況也可以透過水錶解實際使用情況。此外,你還可以找到管理員是否有剩餘的房子,因為無論是建築商庫存還是投資者釋出,大多數都會委託管理員幫助銷售。以淡海新市鎮為例,空置率一直很高,因此房地產市場長期處於低迷狀態。即使輕軌捷運已經開通,入住率仍然沒有提高。因此,入住率應列入重要的觀察指標。

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618年中慶掀起購物狂潮,百萬電商業師理查分享行銷策略解析

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電商購物大節「618年中慶」即將開跑,消費者們摩拳擦掌等待各電商平台公布618優惠。每年618從母親節檔期結束後的5月底開始預熱,身為年中第二大的購物活動節慶,折扣優惠自然多更多,消費者也會將先前加入購物的清單趁此機會結單,各家品牌搶攻商機。孵化超191位百萬賣家的電商鐵軍暨渠道商學院創辦人理查初宗霖,以實戰經驗提供618檔期的行銷策略,幫助賣家的Q2業績完美收場。


618購物節在即,根據Google Trend搜尋趨勢顯示,往年618購物節自5月底起陸續有消費者搜尋相關關鍵字,至18號當日達到高峰。讓人意外的是,618結束後一週,搜尋熱度並沒有立即下降,電商業師理查提出看法,表示賣家們可在618活動結束的午夜12點後,以不同組合或是最後折扣倒數刺激猶豫消費者,延續購買熱度。然而疫情後出國風潮回歸,加上消費者對於電商造節日漸疲乏等原因,618討論熱度有逐年下降的趨勢,針對此現象。理查建議中小型賣家,可以選擇高單價商品作為主打品,利用折扣或加價購引發購物慾,以創造高轉換的方式維持訂單毛利,但也提醒若一昧打折只會壓縮利潤,導致營業額可觀卻成本過高的情況發生,須謹慎精算成本後再設計優惠活動,避免陷入削價競爭的惡性循環。

618購物熱度逐年下降,電商飛官理查建議賣家訂定618目標,避免掉進削價競爭的輪迴。618購物熱度逐年下降,電商飛官理查建議賣家訂定618目標,避免掉進削價競爭的輪迴。(圖/Pexels)

電商業師理查初宗霖在電商鐵軍班課程中,將電商大檔操作劃分為「確認主打品」、「行銷策略」、「Dday」、「返場日」四大重點講解,讓小品牌、白牌商品可以依循更準確的佈局行銷策略。針對618的佈局,理查建議中小賣家規劃全產業商品的銷售策略,適時搭配6月延伸主題,如:「畢業季」、「求職潮」與「初夏」等主題,根據品牌的產業與商品性質,設計618檔期活動,創造滿滿的購物氛圍。並在一週前開始加強直播與網紅宣傳,618當天隨時確認曝光量,確保導入足夠的流量進入賣場,於活動結束後設定返場日,再次刺激買氣。另外隨著天氣逐漸轉熱,消暑產品成為各個電商平台的熱銷類別,防曬及涼感衛生棉登上美妝類別的熱搜排行,理查鼓勵賣家要抓緊「夏季商機」!

針對中小型賣家,理查建議於活動前一週全力投入直播與網紅宣傳,增加產品曝光度。針對中小型賣家,理查建議於活動前一週全力投入直播與網紅宣傳,增加產品曝光度。(圖/Pexels)

經過5月母親節大檔期的促銷優惠,讓618的購買火力分散許多,平台與賣家們各出奇招期盼能刺激618買氣。電商業師理查提醒,由於618與母親節檔期相近,建議平台避免出現同性質的優惠活動,如母親節活動若為「組合優惠、全站優惠」,618就可祭出「降低免運門檻、滿額贈」等活動提高客單價,讓消費者難以比較優惠程度,也不會間接影響到利潤。理查也將在6月13日開設618蝦皮操作線上直播課程,分享更多實用的電商策略與技巧,邀請賣家與品牌踴躍報名參與。


瞭解更多618蝦皮操作:https://1shop.ecomironman.com/523o9q

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母親節優惠快搶!芳茲滴雞精桃園門市開幕 燕窩買一送一感恩媽咪辛勞

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隨著國人健康意識提高,現代人更加關心自己以及家人的身體健康狀況,送禮自用兩相宜的保健食品已成為熱門選擇,有著「滴雞精界的愛馬仕」別稱的芳茲生技,在今年更是準備連展第5間店,新門市將於5/2在桃園大同區盛大開幕,在母親節到來之際,與民眾一同慰勞辛苦的媽媽們,並準備多項新門市「見面禮」,除了買就送NHB蔓越莓與葉黃素體驗組外,更是設置多項母親節限定滿額禮,為民眾的孝心添磚加瓦。

禮盒外觀盛開的層層花瓣,搭配芳茲生技的明星商品「日月養生滴雞精」與「日月養生滴魚精」,傳達對媽媽的感謝之情。(圖/芳茲生技提供)

為讓兒女們準備好最貼心的母親節禮物,芳茲桃園門市於5/2隆重登場,今年母親節芳茲以「找回」為主題,提醒兒女們「別忘了,媽媽們曾經也是少女」希望找回媽媽們年輕時的青春活力。今年再推出「雞魚饗宴禮盒」限量禮盒,以「母親之花」康乃馨,以及「花中之王」牡丹為靈感,每朵層層盛開的花瓣象徵著即使當上媽媽,依然永遠地在綻放著最美麗的模樣。禮盒內包含口感濃郁順口無腥味的「日月養生滴雞精」與「日月養生滴魚精」,選用90天以上含蛋白質、油脂較少的青壯年紅羽土雞以及半海水生態養殖的虱目魚,以專業的滴煉工法搭配去油脂、雜質過濾技術,最大程度保留食材的營養成分,並打造出低鈉、0膽固醇與0脂肪確保媽媽們飲用無負擔,兩項產品也雙雙榮獲SNQ國家品質標章、通過多項SGS檢驗合格,每一環節的製程和產品報告都有第三方公正單位檢測驗證,讓媽媽安心補充營養。

燕窩胜肽美妍飲萃取頂級金絲燕窩的燕窩酸,更添加膠原蛋白、蠶絲蛋白、珍珠粉等美容聖品,仔細呵護每位女孩的美麗。(圖/芳茲生技提供)

不論是產前產後的媽咪們,又或是下班後捨不得睡覺的職場媽媽們,每位女人都應該被好好呵護。這次桃園新門市也特別為大家準備明星單品『燕窩胜肽美妍飲』,萃取自珍貴頂級金絲燕燕窩,高規格的燕窩酸更擁有日本三項專利認證,幫助女性滋補強身!同時為媽媽們補充水解膠原蛋白、微米級珍珠粉等美顏聖品,更獨家添加天然荔枝原汁,打造0腥味的風味,讓各年齡層輕鬆調節生理機能,喝出美麗風采。母親節更是推出門市限定買一送一優惠。同時芳茲也提供濃縮了300倍蔓越莓萃取物的『蔓越莓益生菌膠囊』跟3大專利打造的『游離型金盞花葉黃素』體驗組,全方位補足女性族群所需營養,做健康的最佳後盾。

母親節即將來臨,用一份溫暖的禮物傳達對媽媽的感謝,也表達對媽媽身體的關心,即日起至5/12芳茲推出母親節限定活動,除了燕窩胜肽美妍飲推出限時優惠外,凡於門市消費即可領取蔓越莓和葉黃素的體驗組,滿額再送三風見麵幸福麵線、NHB游離型金盞花葉黃素等多項好禮,還有機會把日本TIGER虎牌IH多功能電子鍋帶回家。另外慶祝芳茲老朋友回娘家,只要結帳出示芳茲LINE官方帳號推播訊息畫面,即可享有專屬購物金80元!在這個專屬媽媽們的節日,以家人健康為主旨的芳茲也致力將健康的祝福送給每個家庭,一同感謝所有辛勞的媽媽們,找回媽媽們年輕時的美麗與活力。

芳茲官網連結:https://fun-s.cc/mom

芳茲生技桃園門市地址:桃園市桃園區大同路10號

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「繳稅季+母親節」荷包吃緊?電商業師理查分享策略應戰五月支出高峰

五月是全年支出較高的月份,除了迎接母親節大檔賣家需要購置更多商品庫存,繳稅季也即將開跑,電商賣家面臨較大的財務壓力。根據財政部規定,「以營利為目的、採進、銷貨方式經營,透過網路銷售貨物,必須依法課稅」,經營無實體店面賣場的個人賣家,但凡當月銷售貨物超過8萬元,就需按規定繳納營業稅,加上母親節檔期成本,對個人賣場而言是一大負擔。擁有豐富電商實戰經驗、孵化超過180位百萬賣家的渠道商學院創辦人理查初宗霖,提供母親節檔期的行銷策略,幫助賣家應戰五月支出高峰。

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五月是全年支出較高的月份,除了迎接母親節大檔賣家需要購置更多商品庫存,繳稅季也即將開跑,電商賣家面臨較大的財務壓力。根據財政部規定,「以營利為目的、採進、銷貨方式經營,透過網路銷售貨物,必須依法課稅」,經營無實體店面賣場的個人賣家,但凡當月銷售貨物超過8萬元,就需按規定繳納營業稅,加上母親節檔期成本,對個人賣場而言是一大負擔。擁有豐富電商實戰經驗、孵化超過180位百萬賣家的渠道商學院創辦人理查初宗霖,提供母親節檔期的行銷策略,幫助賣家應戰五月支出高峰。

母親節將近,消費者對於「母親節禮物」的關注程度逐漸增溫,節慶氛圍創造比平時更強的購物慾,電商業師理查初宗霖鼓勵賣家參與電商平台檔期活動,業績有機會超越同類型品牌的競爭對手。其中產品線涉及女性保養、保健、家電、廚具或精品的賣家,則更需要把握母親節檔期。理查建議賣家在檔期期間成立「母親節專區」讓消費者更易選購, 針對熱銷產品使用前、中、後的垂直延伸,則是最快拉高客單價的方法。若是有官網的賣家,也可使用「客製化服務取代折扣」、「捆綁銷售」等策略提高客單價,同時提醒賣家不要盲目下殺折扣,以免影響利潤且降低消費者心中的品牌價值。理查也提到,母親節檔期並非適合所有賣家,對於品牌受眾為年輕族群的賣家來說,建議專注於準備618年中慶的行銷活動。

電商業師理查鼓勵產品線涉及女性保養、保健、家電、廚具或精品的賣家參與平台的檔期活動,把握行銷時機,增加銷售量。 (圖/PAKUTASO)

母親節檔期各品牌來勢洶洶,由於大品牌勢必火力全開搶佔廣告版位,電商業師理查建議小品牌、白牌商可加強暖場力度,以熱賣款在市場上見縫插針,提高賣場、商品的曝光機會。除了在社群上營造母親節氛圍吸引目標客群的轉換,更提醒賣家要將商品的消費者分為「子女、丈夫、媽媽本人」三群不同的受眾,以滿足不同消費者的需求和期待。賣家可以針對不同群體推出組合。對於子女來說,更注重感性的情感表達和對母親的感謝,適用於產品線為訂製禮品、保健食品等溫馨路線的賣家;針對老公們,賣家可以強調實用性和品質,提供能夠展現對妻子關愛的實用禮物,例如家電或者享受美食的餐券。而精品、保養美妝類的產品線,則適合以「寵愛自己」作為切角,引起媽媽們的共鳴。

電商業師理查建議小品牌、白牌商則可加強暖場力度,母親節當天以熱賣款在市場上見縫插針,提高賣場、商品的曝光機會。(圖/Pexels)

節日紅利當下,許多賣家會選擇大量囤貨,摩拳擦掌準備在母親節檔期業績翻倍,理查提醒隨之而來的五月繳稅潮同樣會對電商賣家的財務狀況造成影響,建議在母親節檔期採取較為保守的行銷模式,應先抓出明確預算再去參與檔期活動與廣告投放,以免廣告費用吞噬掉利潤。若是以檔期為主要銷售目標的商家,可在達到預期目標後,讓折扣商品恢復平時售價,並開始整備618購物節,以免行銷成本超過預期。寧可賣到缺貨讓消費者追貨,而不是囤積大量貨物最終導致現金流問題。渠道商學院創辦人理查初宗霖分享母親節行銷撇步,幫助蝦皮賣家、電商小品牌衝上業績高峰,目前已培育眾多

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