過去,許多人喜歡在每年免稅金額內贈與房地產,以達到節稅的效果。但房地產合一稅上路後,贈與的取得成本以公告現值計價,買賣以市場價格計價。在兩者的取得成本不同之下,贈與將導致未來出售時高額房地產合一稅;此外,「親屬買賣」在銀貸部分,贈與免稅額的244萬元可以作為免債,相當於買房不需要自備。
正業地政士聯合事務所所長鄭文說,顧客經常問「贈與好,還是買賣好?」他指出,優關未來的銷售成本,特別是2016年以後,成本不同,房地產一體化稅差異很大,因此提前規劃更為重要。
親屬「買賣」房地產節稅和銀行貸款優於直接贈與。
什麼是禮物?什麼是生意?免費獲得是禮物,付費獲得是生意。鄭文指出,獲得禮物的成本是以公告的現值計價的,所以變化不大。如果取得了,稅法上有很多權利,可以一起考慮。鄭文表示,由於房地產公告現值與市場價格差距較大,市場價格1000萬元,公告現值可能只有300萬元。
如果是贈與,房地產合一稅的成本和市場價格1000萬元,將有近700萬元的差距。持有房地產5年以上出售的,按房地產合一稅20%計算,應納房地產合一稅有140萬元的差額,不能粗心規劃。根據《遺產贈與稅法》第五條的規定,二親等交易必須有付款證明才能免徵贈與稅。至於如何節稅?鄭文表示,實際上,房地產交易有兩部分:自備款和銀行貸款,按目前市價1000萬元計算,通常自備款200萬元、銀行貸款800萬元。
二親等買賣房屋,如不想自備款,可免除244萬元贈與免稅額,其餘可貸款。
除了自備款和銀行貸款,二親等交易還可以增加244萬元的贈與免稅額,即市場上1000萬元的房價,244萬元的贈與免稅額,200萬元的自備款,556萬元的銀行貸款,總交易價格為1000萬元。244萬元的債務可以免除,相當於銀行貸款756萬元,總交易價格也是1000萬元。
他補充說,應該注意的是200萬元,應確定為自有資金。至於銀行貸款部分,承包人應具備申報所得稅和支付月抵押貸款利息的能力,以免被國家稅務局拒絕,並被授課徵收贈與稅。因此,銀行貸款越低,國家稅務局批准的機率越高,節稅計劃就越有幫助。